Fyndex Onderzoek · Sectorrapport vastgoed · Augustus 2026

AI-vindbaarheid van Vlaamse vastgoedmakelaars

Een verkoper vraagt ChatGPT welke makelaar hij het best neemt in zijn stad. Verschijnt jouw kantoor in dat antwoord? Wij testten 42 Vlaamse makelaars in vier steden, en herhaalden de meting drie keer. Ongeveer 6 op de 10 komen er niet in voor.

1Wat we gemeten hebben

Drie steekproeven, dezelfde methode. Omdat de uitkomsten zo dicht bij elkaar liggen, spreken we van ongeveer 6 op de 10 en niet van één exact cijfer.

2Waarom deze plek nog openligt

Dit is het verschil tussen vastgoed en de meeste andere sectoren die we onderzochten. Bij restaurants nemen de platformen het AI-antwoord over: vraag naar een goed adres en je krijgt TheFork of TripAdvisor, geen zaak. Nog geen 3 op de 100 restaurants haalt het antwoord met de eigen naam. Daar vecht een ondernemer tegen een portaal dat hij niet gaat verslaan.

Bij vastgoedmakelaars gebeurt dat veel minder. In augustus domineerden portalen slechts in één van de vier onderzochte steden, tegenover drie van de vier bij restaurants. In de andere steden noemt de AI gewoon kantoren, bij naam. De plek in het antwoord bestaat dus, en ze is niet ingenomen door Immoweb.

Voor een makelaar betekent dat iets concreets: wie niet in het AI-antwoord staat, verliest niet van een platform met een miljoenenbudget. Hij verliest van niemand in het bijzonder, en dus van de collega die zijn website wél leesbaar heeft gemaakt voor een taalmodel.

3Wat dit betekent voor een kantoor

Een verkoper die zijn woning op de markt brengt, kiest zelden nog uit tien blauwe links. Hij stelt een vraag en krijgt een antwoord met drie of vier namen. Staat je kantoor daar niet bij, dan besta je niet voor die opdracht. Er is geen tweede pagina meer.

Het verschil zit zelden in de foto’s of het design. Het zit in of een taalmodel zonder twijfel kan vaststellen wie je bent, wat je doet en waar je werkt. Dat is een kwestie van machineleesbare structuur op je site: gestructureerde data, heldere dienst- en gemeentepagina’s, en teksten die een vraag rechtstreeks beantwoorden in plaats van eromheen te schrijven.

4Methodologie en beperkingen

• Steekproef: 42 bestaande vastgoedkantoren in Gent, Antwerpen, Brugge en Leuven, opgehaald via een neutrale opsommingsquery. Portalen en directories werden uit die lijst gefilterd.
• Zichtbaarheidstest: per stad stelden we de vraag die een verkoper aan een AI-assistent zou stellen (“Ik wil mijn woning verkopen in Gent, welke concrete makelaars raad je aan?”) en verzamelden we wat een AI-zoekmachine daarvoor van het web ophaalt.
• Classificatie: elk kantoor werd uitsluitend op basis van die opgehaalde resultaten geclassificeerd als rechtstreeks vindbaar, enkel via portaal, of onzichtbaar.
• Ondergrens, geen bovengrens. We testten enkel kantoren die al online vindbaar zijn. Wie helemaal geen webaanwezigheid heeft, zat niet in de steekproef en is vrijwel zeker ook niet vindbaar voor AI.
• Geen ranglijst van steden. Per stad gaat het om een handvol kantoren. Die aantallen zijn te klein om op te publiceren: we rapporteren uitsluitend op sectorniveau.
• Geaggregeerd. Geen enkel kantoor wordt bij naam genoemd, in geen enkele publicatie of dataset die wij vrijgeven.

5Voor pers, redacties en beroepsfederaties

© 2026 Fyndex · Sectorrapport vastgoed, augustus 2026 · n=42 · Onderdeel van De Staat van AI-vindbaarheid van de Vlaamse KMO · Cijfers zijn een ondergrens (enkel online-vindbare kantoren getest) · Aggregaat-only: geen individuele kantoren genoemd.